Le mandat de vente permet à l'agent immobilier d'agir dans le cadre de plusieures missions afin d'optimiser les chances de vendre le bien au prix juste et dans les meilleurs délais.

Voici la plupart des missions qu'un agent immobilier peut se voir confier par la signature d'un mandat :

- Avis de valeur du bien à sa juste valeur

- Constitution du dossier de vente

- Prises de vue de qualité

- Publicité du bien sur divers supports : web, pro, réseaux, presse…

- Organisation de visites avec des prospects qualifiés

- Réception et présentation des offres d’achat

- Transfert et suivi de dossier avec les notaires des parties

- Accompagnement aux signatures des actes

L'agent immobilier accompagne donc le vendeur et l'acquéreur durant tout le déroulement de la transaction.

Dans le cadre d'une vente immobilière, certaines pièces et documents doivent être fournis par le vendeur afin de garantir la transparence et la légalité de la transaction. Voici une liste générale des documents souvent requis :

- Titre de propriété : il s'agit du document qui prouve que le vendeur est légalement propriétaire du bien immobilier. Le titre de propriété peut être le contrat de vente initial, un acte notarié ou un certificat d'enregistrement.

- Dossier de Diagnostics Techniques : il comprend le diagnostic de performance énergétique (DPE), le  constat de risque d'exposition au plomb (CREP), l'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante, l'état de l'installation intérieur de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans, l'état de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans, l'état de l'installation d'assainissement non collectif, l'état relatif à la présence de termites, l'état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...), le diagnostic bruit, le carnet d'information du logement (CIL) et le certificat de surface (loi Carrez).

- Audit énergétique : instituée dans le cadre de la loi Climat et Résilience, la réalisation d’un audit énergétique réglementaire devient progressivement obligatoire à la vente des logements classés D, E, F et G en monopropriété. En complément du DPE, l’audit réglementaire vise à permettre aux acquéreurs de ces logements fortement consommateurs d’énergie de bénéficier de la présentation de scénarios de travaux pour améliorer leurs performances énergétiques et environnementales. A ce titre, il contribue aux objectifs nationaux de réduction de la consommation énergétique du parc de logements. 

- Copie de l'acte de mariage ou du pacte civil de solidarité (PACS) : si le vendeur est marié ou lié par un PACS, une copie de l'acte correspondant peut être demandée pour prouver la capacité de vendre le bien.

- Copie de la pièce d'identité : une copie de la pièce d'identité du vendeur doit être fournie pour vérifier son identité et sa légitimité en tant que propriétaire.

- Taxe foncière : le vendeur doit fournir le dernier avis d'imposition de la taxe foncière afin que l'acheteur puisse connaître le montant de cette taxe.

- Charges de copropriété : si le bien immobilier fait partie d'une copropriété, le vendeur doit fournir les informations sur les charges de copropriété, les derniers appels de charges et les procès-verbaux des assemblées générales.

- Procès verbal d'assemblée générale : il s'agit d'un document rédigé obligatoirement au cours de chaque assemblée générale de société. Le PV d'assemblée générale résume l'ensemble des sujets abordés et des résultats des délibérations. 

- Carnet d'entretien de la copropriété : tout immeuble en copropriété doit avoir son carnet d'entretien. Ce document répertorie des informations techniques liées à la maintenance et aux travaux effectués dans l'immeuble. Il doit être réalisé, tenu et mis à jour par le syndic de copropriété. Le carnet d'entretien peut être consulté par les copropriétaires.

- Plans et permis de construire : si des travaux ont été réalisés sur le bien, les plans et les permis de construire correspondants doivent être fournis pour prouver la légalité des constructions.

Lorsque le vendeur et l'acheteur sont parvenus à un accord sur la vente d'un bien immobilier, ils peuvent signer une promesse de vente avant la signature de l'acte de vente définitif. Ce document n'est pas obligatoire, mais il est recommandé pour exprimer l'accord mutuel du vendeur et de l'acheteur. Il détermine les conditions précises dans lesquelles la vente du logement s'effectuera. 

La promesse de vente pour l'achat d'un logement existant peut prendre la forme :

- soit d'une promesse unilatérale de vente,

- soit d'un compromis de vente (également appelé promesse synallagmatique de vente).

Un compromis de vente peut être signé lorsque le vendeur et l'acheteur sont sûrs de vouloir conclure la vente du logement. Cet acte engage définitivement le vendeur et l'acheteur sauf s'il comporte une clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement de l'une ou des 2 parties.

Le compromis peut être réalisé sous 2 formes :

- Acte sous seing privé réalisé directement par le vendeur et l'acheteur ou avec l'appui d'un agent immobilier par exemple

- Acte authentique établi par un notaire (obligatoire lorsque le vendeur est une personne physique et que la durée de validité du compromis dépasse 18 mois)

Une promesse unilatérale de vente peut être signée lorsque l'acheteur n'est pas sûr de vouloir conclure la vente. Cet acte lui laisse la liberté de lever l'option ou non (c'est-à-dire d'acheter ou non le logement). Il réserve ainsi le logement pendant un délai clairement précisé. Le vendeur s'engage à ne pas vendre le logement à un autre acheteur.

La promesse unilatérale de vente peut être réalisée sous 2 formes :

- Acte sous seing privé réalisé directement par le vendeur et l'acheteur ou avec l'appui d'un agent immobilier par exemple

- Acte authentique établi par un notaire (obligatoire lorsque le vendeur est une personne physique et que la durée de validité de la promesse dépasse 18 mois)

À compter de sa signature, une promesse unilatérale sous seing privé doit être enregistrée dans les 10 jours au service de l'enregistrement du vendeur ou de l'acheteur. Cet enregistrement sert à authentifier la promesse de vente.

Le vendeur et/ou l'acheteur peuvent soit déposer la promesse directement au service de l'enregistrement, soit l'envoyer par courrier simple ou recommandé.

Le droit de préemption du locataire, également connu sous le nom de droit de préférence du locataire, est un droit accordé au locataire d'un bien immobilier en cas de vente de ce bien par le propriétaire. Ce droit donne au locataire la priorité d'acheter le bien aux mêmes conditions que celles proposées par un tiers intéressé.

Lorsque le propriétaire souhaite vendre le bien, il doit informer le locataire de son intention de vendre et des conditions de la vente. Le locataire dispose alors d'un certain délai pour notifier son intention d'exercer son droit de préemption et d'acheter le bien aux mêmes conditions que celles proposées par le tiers intéressé. Le droit de préemption du locataire peut être exercé durant les 2 premiers mois du délai de préavis. S'il décide de préempter, la vente doit être réalisée dans un délai de 2 mois à compter de la date d'envoi de la réponse, ce délai étant porté à 4 mois en cas de recours à un prêt. 

Si le locataire décide d'exercer son droit de préemption, il doit notifier au propriétaire son intention d'acheter le bien. À ce stade, le propriétaire a généralement l'obligation de vendre le bien au locataire aux conditions initialement proposées par le tiers intéressé. Si le locataire ne manifeste pas son intention d'acheter ou s'il renonce à son droit de préemption, le propriétaire est libre de vendre le bien au tiers intéressé.

Le droit de préemption du locataire vise à protéger les intérêts du locataire en lui offrant la possibilité d'acquérir le bien dans lequel il réside. Cela lui permet de maintenir sa situation de logement et d'éviter d'être contraint de chercher un nouveau logement en cas de vente.

Dans le cas où il y a négociation avec un tiers, le nouveau prix de vente du bien doit être proposé en priorité au locataire afin qu'il puisse exercer son droit de préemption.

Les "frais de notaire" sont un terme couramment utilisé pour désigner les frais et dépenses liés à l'achat ou à la vente d'un bien immobilier, lorsqu'une transaction est réalisée avec l'intervention d'un notaire. Cependant, il convient de noter que le terme "frais de notaire" est un peu trompeur, car une partie importante de ces frais ne revient pas directement au notaire lui-même, mais correspond à des taxes, impôts et autres dépenses obligatoires.

Les frais de notaire comprennent généralement les éléments suivants :

- Les droits de mutation : il s'agit des taxes perçues par l'État lors de la vente d'un bien immobilier. Ces droits sont calculés en pourcentage du prix de vente et varient en fonction de la nature du bien et de sa localisation.

- Les émoluments du notaire : il s'agit des honoraires du notaire pour ses services professionnels, tels que la rédaction des actes, la vérification des documents, l'accompagnement lors de la transaction, etc. Les émoluments sont réglementés par la loi et représentent généralement une partie relativement faible des frais totaux.

- Les débours : ce sont les dépenses engagées par le notaire pour le compte de l'acheteur ou du vendeur, telles que les frais liés aux documents administratifs, les frais d'enregistrement, les frais de publication, les frais de géomètre, etc. Ces frais sont répercutés sur l'acheteur ou le vendeur, selon les modalités prévues dans le contrat.

Il est important de noter que les frais de notaire peuvent varier en fonction de divers facteurs, tels que la valeur du bien immobilier, la localisation géographique, les spécificités de la transaction, etc. 

1. Rechercher un bien immobilier

2. Rédiger une offre d’achat

Cette offre se fait de préférence par écrit.

Vous devez y préciser le prix d’acquisition du bien (au prix proposé ou inférieur) et le délai de validité de votre offre (allant généralement d’une à deux semaines).

Le vendeur peut également dans ce délai vous faire une contre-proposition.

3. Signer une promesse de vente

Si cette étape est facultative, elle est recommandée afin de sécuriser la transaction. En effet, l’avant-contrat permet d’exprimer clairement les termes et conditions de la vente.

Afin d’établir la promesse de vente, deux options s’offrent à vous : rédiger un acte sous seing privé directement avec le vendeur ou faire établir un acte authentique par l’intermédiaire d’un notaire.

Si l’appui d’un notaire n’est pas obligatoire à ce stade, y avoir recours est judicieux : la promesse de vente comprend des clauses essentielles à la transaction et engage fermement vendeur et acheteur.

4. Signer l’acte de vente

C’est à l’occasion de cette dernière étape que vous devenez propriétaire du bien. L’acte de vente doit prendre la forme d’un acte authentique établi par un notaire.

Si le notaire vous remet à l’issue de la signature de l’acte de vente des attestations de propriété vous permettant d’entamer vos démarches administratives (souscription d’abonnement gaz, eau, électricité, contrat d’assurance, etc.) il vous faudra encore faire preuve de patience avant de récupérer votre titre de propriété.

En effet, le notaire doit encore accomplir un certain nombre de formalités, notamment enregistrer l’acte de vente au service de publicité foncière. Une fois cette démarche achevée, le notaire reçoit en retour la copie de l’acte authentique cachetée par l'administration fiscale. Ce document constitue votre titre de propriété et est conservé pendant 100 ans par votre office notarial avant d’être confié au service des archives départementales.

Sources : https://www.economie.gouv.fr/

Depuis la loi Hoguet (renforcée par la loi ALUR), un propriétaire qui confie son bien à vendre à un intermédiaire de l’immobilier doit obligatoirement signer un mandat de vente. Il s'agit d'un contrat bilatéral signé en deux exemplaires, entre le professionnel (mandataire) et le vendeur (mandant). Il existe trois types de mandats : simple, exclusif ou semi-exclusif.

Le mandat de vente exclusif signifie que vous confiez la vente de votre bien de manière exclusive à un seul et unique professionnel. Le bien immobilier est vendu généralement plus rapidement. Ce mandat est signé pour une durée de trois mois minimum, renouvelable par tacite reconduction. Avec ce type de mandat, vous ne pouvez pas confier la vente à un autre professionnel ni même vendre par vous-même.

Le mandat de vente semi-exclusif signifie que vous déléguez la vente de votre bien à un seul professionnel, en conservant la possibilité de chercher un acheteur par vous-même. Ce mandat est signé pour une durée de trois mois reconductible tacitement. En cas de vente par le professionnel, la commission prévue lui reviendra ; si vous vendez par vos propres moyens, aucune commission ne sera à régler.

Le mandat de vente simple signifie que vous déléguez la vente de votre bien immobilier à un ou plusieurs professionnels. Vous avez également la possibilité de traiter en direct avec un client. La durée du mandat simple est de trois mois, il se reconduit également tacitement.

Dans la vente d'un bien immobilier, l’estimation immobilière est une étape incontournable. Cette dernière ne doit pas être prise à la légère, dans la mesure où elle impacte la suite du processus de vente de votre bien, de manière positive, mais aussi possiblement, de manière négative. 

Une bonne évaluation est indispensable pour attirer les acquéreurs potentiels. 

Il est primordial de réaliser une estimation à la fois correcte, objective et réaliste. Dans un premier temps, une bonne évaluation permet de définir le juste prix du bien, ce qui est indispensable pour susciter l’intérêt des acquéreurs potentiels. En effet, si vous souhaitez vous permettre une marge de négociation, et que pour cela vous "gonflez" le prix de vente de votre bien, le prix affiché sur l'annonce risque de désencourager de potentiels acheteurs.

Une estimation immobilière correcte permet de vendre dans les meilleurs délais possibles. D'une part parce que l'annonce ne restera pas trop longtemps en ligne, ce qui peut vous desservir, et d'autre part car les acheteurs potentiels sont généralement moins enclins à négocier lorsque le bien est proposé au bon prix. Une estimation juste est ainsi nécessaire pour réduire les marges de négociation des futurs propriétaires.  

L’idéal reste de confier l’estimation immobilière à Paris à un professionnel de l'immobilier. En effet, ce dernier pourra vous informer et faire bénéficier votre vente de son expertise.

Depuis la Loi ALUR (2014) les frais d’agence s’appellent des honoraires d’agence. Le responsable du paiement doit être impérativement déterminé dans le mandat de vente, qu'il s'agisse du vendeur ou de l'acquéreur.

Si les honoraires à la charge du vendeur, le prix indiqué dans l’annonce de vente est global, il n’indique aucune mention, et pas de détail.

Si honoraires sont à la charge de l’acquéreur, le prix indiqué dans l’annonce de vente doit préciser le montant TTC des honoraires d’agence en % du prix net vendeur.

Les honoraires peuvent également être partagés entre le vendeur et l’acquéreur, c’est une pratique légale mais très peu utilisée actuellement.

les frais d’agence sont payables seulement lorsque la vente est réalisée et officialisée par la signature de l’acte de vente chez le notaire.

A Paris, l’encadrement des loyers concerne les contrats de location de logements (y compris les colocations à baux multiples), meublés ou vides, à usage de résidence principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale), soumis à la loi du 6 juillet 1989 et au bail mobilité.

Il s’applique aussi bien lors de la première mise en location que lors du renouvellement du bail arrivé à échéance. Ne sont pas concernés les logements HLM, les logements conventionnés APL (y compris les logements conventionnés Anah), les logements soumis à la loi de 1948 et les locations saisonnières.

Ce dispositif s’applique aux baux signés depuis le 1er juillet 2019 et les trois types de loyers de référence sont fixés annuellement par un arrêté du préfet : un loyer minoré (équivalent au loyer de référence -30%), un loyer de référence, un loyer majoré (équivalent au loyer de référence +20%).

Pour les logements meublés, le loyer de référence inclut une majoration définie annuellement dans l’arrêté (application du taux sur le loyer de référence des logements non meublés).

La loi prévoit que le contrat de location doit préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré.

Vous avez décidé d’acheter un bien immobilier, vous avez deux possibilités : soit d’acheter « seul », soit de passer par un professionnel. Cette dernière possibilité facilite les nombreuses démarches à réaliser dans le cadre d'un achat immobilier.

Les agences proposent souvent de mettre leurs honoraires à la charge de l’acquéreur sur le mandat de vente. Par ce biais, si les honoraires d’agence sont indiqués comme étant à la charge de l’acquéreur sur le mandat de vente, les frais de notaire seront calculés sur le prix de vente sans les honoraires d’agence.

Il ne faut pas confondre les honoraires d'agence avec les frais de notaire, qui seront à régler au moment de la signature de l’acte authentique par l’acheteur uniquement. Les frais de notaires comprennent les émoluments, c'est-à-dire la rémunération du notaire, les droits d’enregistrement et les taxes. Il faut compter 7% à 8% du prix du bien environ.

Depuis 1987, les honoraires de l’agent immobilier sont libres, ils sont fixés au forfait ou au pourcentage aux alentours de 5% ou 10 % du prix net vendeur du bien. Ce montant est dégressif selon une grille tarifaire définie, que vous pouvez consulter librement (vitrine, agence, site internet ...). Les frais varient donc selon le prix du bien : plus la somme est élevée, plus le pourcentage est faible.

Depuis le 1er avril 2017 (loi ALUR), les professionnels doivent impérativement afficher de manière visible leurs tarifs qui doivent être exprimés en TTC, et indiquer clairement la partie qui devra les payer.

Depuis le 1er Janvier 2022, nous sommes dans l’obligation d’ajouter la mention « logement à consommation énergétique excessive » pour les biens notés F et G. Il s’agit des biens excédant le seuil de consommation de 330 kWh/m²/an.

Plusieurs échéances sont à noter par ailleurs, inscrites dans le cadre de la loi dite « Climat » du 22 août 2021 (loi n°2021-1104) : 

- A compter du 25 août 2022, la hausse des loyers des biens classés F et G n’est plus autorisée

- Le 1er janvier 2023, les logements situés au dessus du seuil d’indécence énergétique deviennent impropres à la location. Le seuil est fixé à 450 kWh/m²/an

- Le 1er janvier 2025, toutes les classes G deviennent interdites à la location (consommation supérieure à 420 kWh/m²/an)

- Le 1er janvier 2028, l’interdiction de mise en location s’étend aux maisons et appartements de classe F

 Il est également important de préciser que :

- Chaque DPE réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sera valable jusqu’au 31 décembre 2022

- Chaque DPE réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sera valide jusqu’au 31 décembre 2024

Tout propriétaire dispose de la nue-propriété et de l’usufruit sur son bien immobilier, le droit de propriété donne au propriétaire trois sortes de prérogatives :

• usus : le droit d'utiliser le logement (l'habiter)
• fructus : le droit de percevoir les revenus du logement (le louer)
• abusus : le droit de disposer du logement (le vendre)

Le droit de propriété est la combinaison de l'usufruit (usus + fructus) et de la nue-propriété (abusus). Il est possible de séparer ces prérogatives :

• l’usufruit : le droit d'utiliser et de percevoir les revenus
• la nue-propriété : le droit d'en disposer

Le propriétaire peut d’un part en disposer, le vendre, le modifier et d’autre part, l’occuper ou le louer dans le but de percevoir des loyers.

Il est important de noter que pour vendre un bien démembré, il faut impérativement l’accord de l’usufruitier ET du nu-propriétaire.

Dans le cadre d'une vente, la manière dont les potentiels acheteurs vont percevoir votre bien est primordiale.

Voici donc 12 conseils afin d'optimiser vos chances de créer un coup de coeur :

• Ranger votre bien - pas de surcharge d'effets personnels
• Dépersonnaliser le bien - cela encourage le potentiel acheteur à se projeter dans l'espace
• Nettoyer le bien - un intérieur propre sera toujours plus engageant qu'un intérieur négligé
• Réorganiser l'agencement de vos meubles - cela favorise les espaces ouverts et facilement accessibles
• Effectuer de petites réparations - un portentiel acheteur pourrait se trouver découragé si trop de réparations sont à effectuer
• Relooker vos vieux meubles 
• Concentrer vos efforts sur la cuisine et la salle de bain - ce sont ces pièces qui sont le plus susceptibles de faire pencher la balance pour les potentiels acheteurs
• Attribuer une réelle fonction à chaque pièce - le potentiel acheteur sera d'autant plus en mesure de se projeter
• Harmoniser les couleurs et styles 
• Améliorer l'élairage de votre bien - l'objectif est de créer un intérieur accueillant et lumineux
• Etre attentif aux odeurs dans le bien - les odeurs de cuisine ou de tabac ne sont pas des plus engageantes
• Penser aux détails de présentation - tels que du linge de bain assortis, ou quelques livres sur une table basse

Dans le cadre d'une vente d'un bien immobilier, certains diagnostics doivent être transmis par le vendeur au potentiel acquéreur :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE), sauf en cas de vente d'un logement en l'état futur d'achèvement (Véfa)
• Constat de risque d'exposition au plomb (Crep)
• État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante
• État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
• État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
• État relatif à la présence de termites
• État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
• Diagnostic Bruit

Par ailleurs, la promesse de vente ou l'acte de vente doit mentionner les informations suivantes :

• Surface privative du lot de copropriété (Loi Carrez)
• Présence d'un risque de mérule (champignon) dans la construction du logement. Ce risque de mérule concerne les zones géographiques identifiées par un arrêté. L'arrêté est consultable en préfecture du département ou sur son site internet