Le syndic établit l'ordre du jour et peut donc proposer des résolutions.

L'article 10 du décret de 1967 ajoute qu'à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ols demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée généréale.

Seuls le syndic, un copropriétaire ou le conseil syndical peuvent donc demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour.

Un locataire ne pourra donc pas faire ajouter une question à l'ordre du jour de l'assemblée des copropriétaires.

La loi prévoit certaines clauses réputées non écrites dans un bail de location. Ces clauses sont considérées comme abusives et sont automatiquement invalidées. Voici quelques exemples de clauses réputées non écrites (les plus communes) :

- Interdiction de posséder un animal de compagnie : une clause interdisant totalement la détention d'animaux de compagnie est réputée non écrite. Cependant, des restrictions peuvent être appliquées dans certaines situations, notamment pour les animaux dangereux ou dans les copropriétés où le règlement intérieur le prévoit.

- Interdiction de réaliser des travaux d'aménagement : une clause interdisant au locataire de réaliser des travaux d'aménagement ou de décoration dans le logement sans l'accord du propriétaire est réputée non écrite. Cependant, le locataire doit obtenir l'autorisation préalable du propriétaire pour les travaux importants.

- Renonciation aux recours judiciaires : une clause qui oblige le locataire à renoncer à exercer des recours judiciaires en cas de litige avec le propriétaire est réputée non écrite. Les locataires ont le droit d'accéder à la justice en cas de différends liés au bail de location.

- Obligation de payer les réparations locatives au-delà de l'usure normale : une clause qui impose au locataire de prendre en charge toutes les réparations, même celles résultant de l'usure normale du logement, est réputée non écrite. Le locataire est responsable des réparations locatives courantes, mais pas des travaux liés à l'usure normale.

- Indexation du loyer sur un indice non prévu par la loi : une clause qui prévoit l'indexation du loyer sur un indice autre que celui prévu par la loi, généralement l'indice de référence des loyers (IRL), est réputée non écrite. Le loyer doit être indexé conformément à la législation en vigueur.

Un propriétaire peut récupérer son bien loué dans certaines situations spécifiques prévues par la loi. Voici les principaux motifs légaux permettant au propriétaire de récupérer son bien :

- Vente du bien occupé : le propriétaire peut vendre le bien occupé et récupérer la possession à condition de respecter le droit de préemption du locataire, tel que mentionné précédemment. Le locataire bénéficie du droit d'occuper le bien jusqu'à la fin de son bail, même en cas de vente.

- Motifs légitimes et sérieux : dans certains cas, le propriétaire peut récupérer son bien pour des motifs légitimes et sérieux. Ces motifs sont définis par la loi et peuvent inclure des raisons telles que l'occupation à titre personnel, la reprise pour un membre de la famille, des travaux importants, ou encore la délivrance d'un logement conventionné social.

- Non-paiement des loyers : en cas de non-paiement des loyers par le locataire, le propriétaire peut entamer une procédure d'expulsion pour récupérer son bien. Cependant, cette procédure doit respecter les règles et les délais fixés par la législation et doit être validée par une décision de justice.

- Clauses résolutoires : la clause résolutoire, dans un bail d'habitation, est une sécurité permettant au bailleur de résilier unilatéralement le contrat en cas de manquement du locataire à ses obligations. Il s'agit d'une procédure très encadrée par la loi. 

- Défaut d'assurance : Tout locataire est tenu par la loi de s'acquitter d'une assurance habitation et de présenter un justificatif de souscription au moment d'investir le logement. S'il refuse de présenter son attestation d'assurance habitation, le bail peut être résilier, et l'expulsion du locataire peut être mise en place.

Il est important de noter que chaque motif de récupération du bien est encadré par des procédures légales spécifiques. Le propriétaire doit suivre ces procédures et obtenir une décision judiciaire favorable pour effectuer la récupération du bien. L'éviction d'un locataire sans respecter ces procédures peut constituer une pratique illégale d'expulsion forcée.

Lors du dépôt d'un dossier de candidature pour une location, les pièces suivantes sont généralement demandées :

- Pièces d'identité : une copie de la pièce d'identité valide (carte d'identité, passeport) des candidats à la location.

- Justificatif de domicile : un justificatif de domicile récent, tel qu'une quittance de loyer, une facture d'électricité, de gaz, d'eau ou de téléphone à votre nom.

- Contrat de travail ou justificatif de ressources : un contrat de travail ou des justificatifs de ressources financières, tels que des bulletins de salaire, des avis d'imposition ou des attestations de revenus, permettant d'évaluer votre capacité à payer le loyer.

- Dernières quittances de loyer : si vous étiez précédemment locataire, il peut être demandé de fournir les dernières quittances de loyer pour évaluer votre historique de paiement.

- Garantie de paiement : il est souvent demandé un justificatif de garantie de paiement, comme une attestation de caution solidaire d'une personne se portant garante pour le paiement du loyer en cas de défaillance. Dans le cas d'un garant physique, les mêmes documents demandés au candidat peuvent être demandés afin d'assurer a solvabilité de la caution solidaire. Il existe de plus des organismes se portant caution pour un candidat, tels que Visale ou GarantMe, pour un loyer d'un montant déterminé. Enfin, si la banque du candidat le propose, une caution bancaire peut être souscrite par le candidat.

Ces pièces peuvent varier en fonction des exigences spécifiques du propriétaire ou de l'agence immobilière. De manière générale, toute pièce permettant d'apprécier la solvabilité du dossier de candidature peut être jointe aux documents précédemment cités.

Les charges récupérables imputables au locataire sont les dépenses liées à l'usage et à l'entretien d'un bien locatif, qui peuvent être répercutées sur le locataire par le propriétaire. Leur calcul est généralement effectué selon les règles définies par la loi et le contrat de location.

Voici les principales étapes pour calculer les charges récupérables :

- Identification des charges récupérables : les charges récupérables doivent être précisément définies dans le contrat de location. Elles peuvent inclure des éléments tels que les charges liées aux parties communes d'un immeuble (électricité, nettoyage, ascenseur), les frais de gestion et d'entretien (assurance, honoraires du syndic), les dépenses liées aux équipements collectifs (chauffage, eau chaude, espaces verts) et d'autres services (ordures ménagères, interphone, entretien des équipements).

- Répartition des charges : les charges doivent être réparties entre les différents locataires d'un immeuble en fonction de critères établis. La répartition peut être basée sur les tantièmes du lot, le nombre d'occupants, ou d'autres critères spécifiés dans le contrat de location ou la réglementation en vigueur.

- Détermination des provisions sur charges : le montant des provisions sur charges est fixé lors de la signature du contrat de location. Il correspond à une estimation des charges annuelles récupérables et est généralement payable mensuellement par le locataire. Les provisions sur charges doivent être régularisées chaque année, en comparant les montants provisionnés avec les dépenses réelles engagées par le propriétaire.

- Régularisation des charges : une fois par an, le propriétaire effectue une régularisation des charges. Il calcule les dépenses réelles engagées pour les charges récupérables sur la période concernée. Si les provisions versées par le locataire sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire rembourse la différence au locataire. En revanche, si les provisions sont insuffisantes, le locataire doit payer la différence.

Il est important de noter que les modalités de calcul et de régularisation des charges peuvent varier en fonction du type de location (résidence principale, meublée, etc.) et des dispositions spécifiques du contrat de location. Il est recommandé de consulter le contrat de location et la législation en vigueur pour connaître les détails précis liés aux charges récupérables dans votre situation spécifique.

Le locataire peut demander les justificatifs de la régularisation 6 mois après que cette dernière ait été mise en place.

Un complément de loyer est une somme additionnelle que le locataire doit payer par mois, en plus du loyer de base, pour compenser des avantages ou des services supplémentaires liés à la location d'un bien immobilier. Ces avantages peuvent être une situation privilégiée du logement, un équipement spécifique ou des services rendus. 

Le complément de loyer est souvent demandé dans les grandes villes pour les loyers des logements situés dans les zones tendues. Le montant du complément de loyer est encadré par la loi et dépend de plusieurs critères, tels que la situation géographique du logement, la qualité du quartier, l'état du logement, les avantages proposés, etc. 

Le propriétaire doit fournir des justifications quant à la demande de complément de loyer, et la somme demandée doit être fixée de manière objective, proportionnelle et justifiée par des éléments objectifs et vérifiables.

Pour appliquer un complément de loyer, le propriétaire doit respecter certaines règles et justifier la demande par des éléments objectifs.

Les principales différences entre la location meublée et la location vides sont :

- La durée du bail : 3 ans en location vide/ 1 an en location meublée

- Les meubles à fournir : aucun en location vide / Liste de mobilier imposée en location meublée

- Le dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charges en location vide / 2 mois maximum de loyer hors charges en location meublée

- Le préavis en cas de résiliation par le propriétaire : au moins 6 mois avant l’échéance du contrat en location vide / au moins 3 mois avant l’échéance du contrat en location meublée.

Le congé doit obligatoirement être motivé par un motif légal

- Le préavis en cas de résiliation par le locataire : 3 mois en location vide (ou 1 mois quand le logement est en zone tendue, ce qui est le cas de Paris notamment) / 1 mois en location meublée

- La déclaration des revenus : revenus fonciers en location vide / bénéfices industriels et commerciaux en location meublée (BIC)

- Les charges : provision mensuelle avec régularisation annuelle en location vide / provision mensuelle avec régularisation annuelle OU forfait de charges fixe en location meublée

La location vide (régime du foncier)

• forfait : abattement de 30% sur vos revenus locatifs (micro foncier) 
• réel : déduction des charges liées au bien (copropriété, assurances, travaux, intérêt d'emprunt, aménagement, honoraires de location, honoraires de gestion, ...)

La location meublée (B.I.C)

• forfait : abattement de 50% sur vos revenus locatifs (micro B.I.C)
• réel : déduction des charges liées au bien (copropriété, assurances, travaux, intérêt d'emprunt, aménagement, honoraires de location, honoraires de gestion, ...)

Une double condition doit être respectée concernant les honoraires imputables au locataire :

• les honoraires facturés au locataire ne doivent pas être supérieurs à ceux facturés au propriétaire
• ils ne doivent pas excéder les plafonds établis par mètre carré de surface habitable

En effet, le décret n° 2014-890 paru 1er août 2014 a fixé le plafond des honoraires imputables aux locataires.

Ce décret ne fixe que le montant d’honoraires maximum pouvant être imputé au locataire pour les baux, nus ou meublés, soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Ces honoraires varient selon la zone géographique dans laquelle est situé la location :

• Zone très tendue : soit Paris et certaines communes : à 12€ TTC par m² de surface habitable.
• Zone tendue :  à 10€ TTC par m² de surface habitable.
• Zone non tendue : le reste du territoire : à 8€ TTC par m² de surface habitable.

Concernant les prestations de réalisation de l’état des lieux, le plafond est fixé à 3€ TTC par m² de surface habitable quelle que soit la zone concernée.

Le dépôt de garantie est un montant versé par le locataire, correspondant à un mois de loyer pour les locations vides. Ce montant est versé lors de l’entrée dans les lieux. Cette somme sera restituée au locataire, sous délais et conditions, à la fin du bail ou après son départ du logement.

La caution, n’est pas une somme d’argent. C’est un acte manuscrit signé par le/les garant(s), par lequel ces derniers s’engagent à prendre en charge le paiement du loyer et des charges locatives si le locataire se trouve dans l’incapacité de faire face à ses responsabilités. Cette caution n’est pas obligatoire, mais très souvent demandée par les propriétaires pour assurer la solvabilité du dossier selectionné.

Vous l'avez compris, employer le mot « garant » porte à confusion ; c'est le terme « caution solidaire », faisant référence à la caution, qui est en fait correct.

Les garanties de location par le biais des assureurs

En plus des garanties de loyer que peut apporter le locataire, le propriétaire bailleur, peut souscrire la Garantie Loyers impayés (GLI). Selon les assureurs, elle peut couvrir tout ou partie des loyers et des charges. La GLI est un produit financièrement très accessible de surcroit 100% déductible des revenus fonciers. 

La garantie par caution solidaire

Cette caution solidaire, qui est parfois appelée "garant", est très souvent demandée par les propriétaires de bien locatif. Concrètement, une personne (ou plusieurs) s'engage à régler les impayés du locataire, qu'il s'agisse de son loyer, des charges associées ou même de dégradations survenues dans le logement.

La garantie Visale

La garantie Visale prend en charge le paiement du loyer et des charges de location de la résidence principale du locataire, dans le privé uniquement, en cas d'impayés. Cette garantie, qui se substitue à une caution physique, est attribuée par Action Logement, directement au locataire, et les démarches sont donc à effectuer par ce dernier. Cette garantie présente des conditions pour pouvoir y souscrire.

Le dépôt de garantie

Il est possible pour le propriétaire de demander un dépôt de garantie. C'est ce que l'on appelle communément un chèque de caution et qui est demandé par le propriétaire au locataire à la signature du bail pour sécuriser le loyer. Le montant est normé et ne dépasse pas un mois de loyer hors charges en location nue et 2 mois de loyers hors charges en location meublée.

Ce dépôt de garantie a pour vocation de prévenir d’éventuelles dégradations lors du départ du locataire, ou d’éventuels impayés.

En privilégiant une gestion de votre bien par un professionnel, la location devrait être optimisée afin de ne pas avoir besoin de cette garantie.

Dans le cadre d'une location, le bailleur doit remettre au locataire un certain nombre de diagnostics :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Constat de risque d'exposition au plomb (Crep)
• Copie de l'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante
• État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
• État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
• État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
• Diagnostic Bruit

Ces diagnostics doivent être regroupés dans un dossier appelé le dossier de diagnostic technique (DDT).

Plusieurs démarches sont à effectuer lorsqu'un locataire entre dans son logement :

• Assurer le logement
• Ouvrir vos contrats de mise en service pour l’eau, le gaz, l’électricité et le téléphone/Internet
• Faire suivre votre courrier auprès de La Poste
• Prévenir vos correspondants habituels de votre changement d’adresse, notamment tous les organismes et administrations avec lesquels vous êtes en relation. C'est le cas pour EDF-GDF, France Télécom, la Poste, la CPAM, la CAF, la mairie (pour la carte d’identité et d’électeur), la compagnie d’assurance, la banque, la préfecture (pour la carte grise), le centre des impôts, l'employeur

Il est possible de déclarer en ligne votre changement d’adresse aux organismes publics sur : https://mdel.mon.service-public.fr/je-change-de-coordonnees.html

Les parties peuvent convenir d’une majoration spéciale en cas de travaux d’amélioration réalisés dans le logement par le propriétaire.

La prise en charge de travaux d’amélioration par le bailleur doit être prévue, soit dès la signature du bail par le biais d’une clause expresse, soit par un avenant à celui-ci. La clause doit préciser les travaux qu’elle vise, leur date d’exécution et leur durée, ainsi que la majoration du loyer qui en résultera.

Il ne peut s’agir que de travaux d’amélioration (c'est le cas par exemple, des travaux qui permettent de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien ou apportant une qualité supérieur au niveau des prestations existantes).  

La gestion locative se découpe en 3 étapes.

Gérér le bien avant l'arrivée du locataire :

• Mise en valeur du bien et rédaction du annonce immobilière ;
• Publication de l’annonce et recherche de locataires ;
• Visite du bien aux locataires ;
• Comparaison des locataires pour sélectionner le meilleur candidat approprié ;
• Rédaction du contrat de location ;
• Inventaire à l’arrivée du locataire si le bien est meublé.

Gérer le bien en cours de location :

• Relance des locataires ;
• Apurement des charges ;
• Paiement des charges de copropriété et rapport avec le syndic ;
• Gestion courante du bien

Gérer le bien après le départ du locataire :

• L’état des lieux de sortie ;
• La restitution du dépôt de garantie.

Le Service Public français donne une définition du logement meublé et dresse la liste des meubles indispensables qu'il doit comporter : "Un logement meublé est un logement comportant au minimum certains meubles, pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement."

• Literie avec couette, oreillers, ainsi qu'une hausse de matelas intégral imperméable
• Volets ou rideaux occultant dans les chambres
• Plaques de cuisson • Four ou four à micro-ondes
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
• Ustensiles de cuisine
• Table
• Sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...)

A noter : Pour les locations meublées longue durée, inutile de fournir de draps et serviettes ; par expérience, nous constatons que les locataires utilisent leur propre linge. 

Depuis le 1er Janvier 2022, nous sommes dans l’obligation d’ajouter la mention « logement à consommation énergétique excessive » pour les biens notés F et G. Il s’agit des biens excédant le seuil de consommation de 330 kWh/m²/an.

Plusieurs échéances sont à noter par ailleurs, inscrites dans le cadre de la loi dite « Climat » du 22 août 2021 (loi n°2021-1104) : 

- A compter du 25 août 2022, la hausse des loyers des biens classés F et G n’est plus autorisée

- Le 1er janvier 2023, les logements situés au dessus du seuil d’indécence énergétique deviennent impropres à la location. Le seuil est fixé à 450 kWh/m²/an

- Le 1er janvier 2025, toutes les classes G deviennent interdites à la location (consommation supérieure à 420 kWh/m²/an)

- Le 1er janvier 2028, l’interdiction de mise en location s’étend aux maisons et appartements de classe F

 Il est également important de préciser que :

- Chaque DPE réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sera valable jusqu’au 31 décembre 2022

- Chaque DPE réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sera valide jusqu’au 31 décembre 2024